KİRALAYANIN KİRA ARTIRIMI NASIL OLMALIDIR.

Kira tespit davası, istisnai bir dava türüdür. Normal şartlar altında, Kiralayan, kira bedeline en fazla TÜFE – ÜFE oranında zam yapabilecektir. Bu tutar kanun tarafından belirlenen azami zam miktarıdır. Bu oranlar aylık olarak TÜİK tarafından açıklanmaktadır. Günümüzde enflasyon, faiz oranları adeta çığırından çıkmış gibi yükselmektedir. Bu sebeple gayrimenkul değerleri ve kiraları öngörülenin çok üzerine çıkarabilir. Kiralayanın kira bedeline yapılabilecek yasal azami zam oranı yetersiz kalabilir. Bu durumda kanun koyucu, taraflara belli şartlar altında kira tespit davası açma hakkı tanımıştır. Böylelikle kira bedelinin piyasa koşullarına göre hak ettiği değere uyarlanması amaçlanmıştır. Ancak unutulmamalıdır ki Kira bedelinin tespiti davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir. Bu davayı açmak için öncellikle;

 • Geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır: Kira sözleşmesinin yapımı adi yazılı, resmi veya başka herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamıştır. Yani kira sözleşmesi sözlü olarak dahi yapılabilecektir.

• Davayı açmada hukuki yarar bulunmalıdır.

• Kiraya verenin bir yıllık kira döneminin sona ermesine en az 30 gün kala yazılı ihtarda bulunması (Dava süresine ve davaya bir etkisi yoktur. Ancak davanın sözleşme yenileme zamanına en geç 30 günlük süre kaldığı tarih aralığında açılabileceğini söyleyelim. Bunun yanında bu 30 günlük süre içerisinde kiranın artırılacağına yönelik, kiracıya yazılı ihtar yapılmışsa; bu durumda dava  yeni kira döneminin sonuna kadar ikame edilebilecektir.

• Normalde tespit davaları kira sözleşmesinden 5 yıl sonra açıla bilinir. Ancak, Taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamış ve kira süresi 5 yılın altında ise;  Bu durumda tespit davasını ikame etmek mümkün olacaktır. Taraflar bu durumda kira bedeli, artış oranı gibi tutarların belirlenmesini mahkemeden talep edebilirler.

• Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde; Bu durumda taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira tespit davası ikame edilebilir. Kira tespit davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.